Kaufpreisaufteilung auf Grund und Gebäude: Finanzgericht darf Vertragsregelung nicht durch die mittels BMF-Arbeitshilfe ermittelte Aufteilung ersetzen

Hintergrund

Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) stellt für die Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für eine Immobilie eine Arbeitshilfe zur Verfügung. Die Aufteilung ist erforderlich, weil „Gebäude“ und „Grund und Boden“ ertragsteuerlich zwei verschiedene Wirtschaftsgüter bilden. Nur das Wirtschaftsgut „Gebäude“ ist hierbei abschreibungsfähig. Das heißt, nur die auf den Gebäudewert vorgenommenen Abschreibungen reduzieren den durch Mieterträge zu erzielenden steuerpflichtigen Gewinn.

Die Entscheidung

Eine Grundstücksgemeinschaft hatte eine Eigentumswohnung für Vermietungszwecke erworben. Im Grundstückskaufvertrag war mit dem Verkäufer vereinbart worden, dass lediglich ein Teilbetrag des Kaufpreises von EUR 20.000 auf den Grund und Boden entfallen solle. Dies entsprach einem Anteil von ca. 18 % des Gesamtpreises. Diese Aufteilung legte die Grundstücksgemeinschaft auch für Zwecke der Abschreibungsermittlung ihren Steuererklärungen zugrunde. Das Finanzamt und auch das Finanzgericht erkannte jedoch diese vertraglich vereinbarte Kaufpreisaufteilung nicht an, da sie die realen Wertverhältnisse nicht widerspiegle. Das Finanzgericht bestätigte einen Gebäudewertanteil von ca. 31 % der gesamten Anschaffungskosten. Diesen Anteil hatte das zuständige Finanzamt mit Hilfe der vom BMF im Internet bereitgestellten „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung)“ ermittelt.

Der BFH (Urteil vom 21.07.2020 – IX R 26/19) bestätigte zunächst die Entscheidung des Finanzgerichts insoweit, als die vertragliche Kaufpreisaufteilung die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehle und wirtschaftlich nicht haltbar sei. Eine Aufteilung anhand der Arbeitshilfe des BMF scheide jedoch aus, weil diese aufgrund eines systematischen Fehlers zu einer tendenziell, insbesondere in Ballungsräumen, zu hohen Bewertung von Grund und Boden führe. Dieser Fehler beruhe auf der Anwendung des Sachwertverfahrens anhand der bundeseinheitlichen Normalherstellungskosten 2010. Es fehle mangels Berücksichtigung der regionalen Kostenunterschiede an einem hinreichenden Bezug zu einem Verkehrswert. Die hierzu erforderliche Anwendung des sog. Sachwertfaktors unterbleibe. Darüber hinaus widerspreche die pauschale Anwendung des Sachwertverfahrens den richterlichen Anforderungen an die Methodenwahl. Im Ergebnis verwarf der BFH somit die Kaufpreisaufteilung anhand der Arbeitshilfe.

Praxistipp

Obgleich der BFH die Kaufpreisaufteilung gemäß der Arbeitshilfe der Finanzverwaltung verworfen hat, spricht (bis auf weiteres) nichts dagegen, diese dann weiterhin anzuwenden, wenn sie zu den gewünschten bzw. zu günstigen Ergebnissen führt. Generell wird man versuchen, den aufwendigen Weg über einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zu vermeiden. Eine Alternative stellt die vertragliche Kaufpreisaufteilung dar. Diese sollte jedoch so gestaltet werden, dass sie im Rahmen der hierzu ergangenen Rechtsprechung Anerkennung findet. In Ermangelung einer (anerkennungsfähigen) vertraglichen Kaufpreisaufteilung wird man sich eng an den Grundsätzen der Immobilienwertermittlungsverordnung zu orientieren haben. Auch dies hat der BFH in der dargestellten Entscheidung bestätigt.

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