Mietverträge und Mietflächen im Wandel: What's new in 2023

„Grüne Mietverträge“ werden vermehrt nachgefragt

Der Klimawandel, steigende Energiepreise und die drohende Gasknappheit führen zunehmend zum Abschluss sogenannter „grüner Mietverträge“. Dies beruht weniger auf gesetzlichen Vorgaben als auf der „Win-win-Situation“ für die Vertragsparteien: Der Mieter soll zu einer möglichst nachhaltigen Nutzung und der Vermieter zu einer möglichst nachhaltigen Bewirtschaftung der Immobilie veranlasst werden. 

Sogenannte „Basis Green Leases“ enthalten mindestens eine Regelung zur nachhaltigen Objektnutzung und -bewirtschaftung, zur ökologisch unbedenklichen Durchführung von Erhaltungs-, Modernisierungs- und sonstigen Baumaßnahmen sowie zur Reduzierung von Abfällen, Emissionen und Verbräuchen. „Erweiterte Green Leases“ enthalten weitergehende Regelungen, z. B. zum Energie-Monitoring sowie zum Mitwirken an der Erfüllung von Zertifizierungsvoraussetzungen. Bei der Ausgestaltung rechtswirksamer Klauseln stellen sich unter anderem Fragen zum Austausch oder zur Weitergabe von (Verbrauchs-)Daten, zur Aufweichung des Wirtschaftlichkeitsgebots oder zu potentiellen Vertragsstrafen. 

Die Klauseln sind teils als vertragliche Verpflichtungen, teils auch nur als Absichtserklärungen ausgestaltet. Da Verstöße gegen Absichtserklärungen nicht justitiabel sein dürften, ist zu erwarten, dass sich in der Zukunft Verpflichtungsklauseln etablieren werden.

Gesetzliche Verpflichtungen in Bezug auf Nachhaltigkeit im Überblick

Auch der Gesetzgeber hat im Hinblick auf die Klimawende mit einer Reihe von Gesetzen / Verordnungen reagiert, die es künftig in Mietvertragsverhandlungen zu berücksichtigen gilt. Zum Beispiel werden Vermieter zum Verbau fernablesbarer Messgeräte für den Energieverbrauch verpflichtet. Neben Um- bzw. Nachrüstpflichten sieht die neue HKVO auch neue Mitteilungs- und Informationspflichten vor: Vermieter, in deren Objekten fernablesbare Messgeräte installiert sind, müssen den Mietern ab 2022 jeweils monatlich Abrechnungs- oder Verbrauchsinformationen mitteilen (vgl. § 5 HeizkostenV).

Auch die gesetzlich verpflichtende Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Mieter und Vermieter wird entsprechende Mietvertragsklauseln verlangen. Das von Bundestag und Bundesrat im November 2022 verabschiedete Gesetz zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten (Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz - CO2KostAufG) soll zum 1. Januar 2023 in Kraft treten. Es sieht für Wohngebäude die Aufteilung anhand eines Stufenmodells je nach energetischer Qualität des Gebäudes vor. Bei Nichtwohngebäuden soll zunächst eine hälftige Teilung der Kohlendioxidkosten eingeführt und bis 2025 ebenfalls ein Stufenmodell entwickelt werden.

In vielen Bundesländern wie z. B. Baden-Württemberg (PVPF-VO) gilt bereits eine gesetzliche Pflicht zur Installation von Solaranlagen auf Gebäudedächern, ab 2023 wird sie unter anderem auch in Berlin (Solargesetz Berlin) und Hamburg (HmbKliSchG) gelten. Auf Bundesebene sieht der Koalitionsvertrag 2021–2025 die Einführung einer Solarpflicht vor. Für Mietvertragsparteien entsteht zwingend zusätzlicher Regelungsbedarf, beispielsweise hinsichtlich der Kosten und Erträge sowie der Installation und Wartung der verpflichtenden Solaranlagen und der Vermarktung des erzeugten Stroms.

Steigende Inflation: Staffel- und Indexmieten sowie Anpassungsklauseln 

Auch das Thema Wertsicherung ist aktuell von höchster Relevanz bei jedem Mietvertragsabschluss. Es kann für die Vertragsparteien zu jährlichen Mietveränderungen von (aktuell) bis zu 10 % führen. Zur Regelung entsprechender Geldwertveränderungen und zum Schutz des Vermieters vor Kaufkraftverlust existieren unterschiedliche Klauseln, die teils starre, teils flexible Mietanpassungen vorsehen.

Bei Indexklauseln wird die Miete entsprechend des Verbraucherpreisindex angepasst. Um wirksam zu sein, müssen die Klauseln eine Mietanpassung nach oben und unten zulassen. Sie sind (als Ausnahme zum grundsätzlichen Preisklauselverbot) nur bei Verträgen mit einer mieterseitigen Mindestlaufzeit von zehn Jahren erlaubt (§ 1, 3 PrKG). Aufgrund des inflationsbedingt rasanten Indexanstiegs erweisen sich Indexklauseln aktuell als äußerst vorteilhaft für Vermieter. 

Mieter, die Preiserhöhungen nicht an ihre Kunden weitergeben können, laufen Gefahr, mit den steigenden Mieten erheblich in Bedrängnis zu geraten. Bei Neuabschlüssen von Mietverträgen ist es daher ratsam, Caps auf die Mieterhöhungen zu vereinbaren, z. B., dass sich die Miete um nicht mehr als 10 % in drei Jahren ändern darf.

Mehr Sicherheit und Planbarkeit für beide Parteien bieten starre, nicht der Geldwertveränderung unterliegende Staffelmieten. Die Miete erhöht sich dabei um einen festen Prozentsatz von beispielsweise 2 % p. a. Derzeit fahren Vermieter mit solchen Staffelmieten schlecht, da sie nicht die jetzige Inflation abbilden.

Neue Anforderungen an Büroflächen

Daneben gerät der Bürosektor unter anderem durch eine geänderte Präsenzkultur in Unternehmen unter Druck: Während mobiles Arbeiten neuen Aufschwung erfährt, bleiben Büros oft leer. Arbeitgeber reagieren, indem sie auf die Anmietung großflächiger Bürokapazitäten verzichten und stattdessen auf flexible Raumkonzepte setzen. Auf diesem Wege sollen nicht nur Ausgaben für Miete und Arbeitsmittel eingespart, sondern soll auch die Vernetzung innerhalb der Belegschaft gefördert werden. Zentrales Instrument kann hierbei das sogenannte Desk-Sharing sein. Dabei werden vorhandene Büroarbeitsplätze durch Mitarbeitende abwechselnd genutzt.

Betriebsräte sehen dies kritisch und fordern Beteiligung bei der Einführung und Ausgestaltung. Ob solche Rechte bestehen, ist bisher nicht höchstrichterlich entschieden. Neben Unterrichtungs- und Beratungsrechten nach § 90 BetrVG kommt – sofern Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer zur „Platzreservierung“ IT-Tools verwenden – ein Mitbestimmungsrecht nach § 87 Abs.1 Nr. 6 BetrVG infrage. Diskutiert wird auch, ob die Einführung flexibler Raumkonzepte eine beteiligungspflichtige Betriebsänderung i. S. d. § 111 BetrVG auslösen kann.

Die Entwicklung wird aktuell durch Lieferengpässe, steigende Rohstoffpreise und Inflation befeuert. Viele Investoren verlieren bereits das Interesse am Bürosektor. Es wird daher darauf ankommen, Büroraumfläche nachhaltig und innovativ aus- bzw. umzugestalten.

Article in english language