ESG in der Immobilienwirtschaft – quo vadis?

Nachhaltigkeit bei Immobilien-Investitionen

Die europäische Offenlegungsverordnung und die Taxonomie-Verordnung enthalten die Verpflichtung, Nachhaltigkeitsziele, Kriterien für deren Erreichung und Informationen über die Zielerreichung offenzulegen. Ab dem 1. Januar 2023 finden die Technischen Regulierungsstandards zur Offenlegungsverordnung Anwendung, die den konkreten Inhalt, die zu verwendende Methodik und die Art der Darstellung der offenzulegenden Informationen bestimmen. Die Taxonomie-Verordnung legt fest, wann eine Wirtschaftstätigkeit ökologisch nachhaltig ist. Die Taxonomiekonformität einer Immobilie kann mithilfe der technischen Bewertungskriterien der delegierten Rechtsakte der Taxonomie-Verordnung bewertet werden. Selbst wenn sich die Offenlegungsverordnung und die Taxonomie-Verordnung zunächst nur an bestimmte Finanzmarktteilnehmer und Unternehmen richten, betreffen die durch sie normierten Pflichten bereits jetzt die gesamte Immobilienwirtschaft zumindest mittelbar: Immobilien, die diese Kriterien nicht einhalten, werden nur sehr schwer finanzierbar sein und zumindest auch dadurch mittel- bis langfristig weniger stark am Markt nachgefragt werden; dies dürfte sich negativ auf die Wertentwicklung auswirken.

Verschärfung von EU-Richtlinien für einen klimaneutralen Gebäudebestand 

Das europäische Klimagesetz hat die Verwirklichung des EU-Klimazieles, die Emissionen in der EU um mindestens 55 % (gegenüber Stand 1990) bis 2030 zu senken, gesetzlich verankert. Um dies und die Klimaneutralität der EU bis 2050 zu erreichen, steht im Rahmen des „Fit-for-55“-Pakets unter anderem die Aktualisierung und Verschärfung der Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden an.

Im Oktober 2022 hat der Rat eine Einigung auf strengere Vorschriften für die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden und die Überarbeitung der Richtlinie erzielt. Danach sollen bis spätestens 2030 alle neuen Gebäude Nullemissionsgebäude sein – für neue Gebäude, die sich in öffentlicher Hand befinden, gilt dies bis 2028. Bestandsgebäude sind bis 2050 zu Nullemissionsgebäuden umzubauen. 

Die Änderungsvorschläge müssen zwar noch im Europäischen Parlament verhandelt und nach einer europäischen Einigung national umgesetzt werden. Aber schon jetzt ist klar: Verschärfte Anforderungen in Bezug auf Nachhaltigkeitskriterien im Gebäudesektor werden kommen und sind bei Planung, Realisierung und Bau zu beachten. 

Nationale Regelungen für mehr Nachhaltigkeit im Gebäudesektor

Der Gebäudesektor verursacht laut Umweltbundesamt in Deutschland 35 % des Endenergieverbrauchs und etwa 30 % der CO2-Emissionen. Da im Jahr 2021 die nach dem Klimaschutzgesetz zulässigen Jahresemissionsmengen im Gebäudesektor um zwei Millionen Tonnen CO2-Äquivalente überschritten wurden, haben das BMWK und BMWSB im Juli 2022 ein Sofortprogramm für den Gebäudesektor vorgelegt. Im Zentrum der Klimaschutzmaßnahmen des Programms stehen unter anderem Änderungen im Gebäudeenergiegesetz (GEG) und die Reform der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG).

ESG ist mehr als nur „E“ 

ESG bedeutet für die Immobilienbranche nicht nur zu Klima- und Umweltzielen beizutragen, sondern hierbei auch soziale und unternehmensbezogene Aspekte zu berücksichtigen. Die Bereiche „Social“ und „Governance“ werden in diesem Kontext zunehmend gesetzgeberisch abgebildet. Für viele Unternehmen wird ab 2023 das Lieferkettensorgfaltspflichtengesetz (LkSG) gelten und Anforderungen an unternehmerische Sorgfaltspflichten stellen. Auch die Berichtspflichten werden durch neue Reportingrichtlinien wie die EU-Richtlinie über die Nachhaltigkeitsberichterstattung von Unternehmen (Corporate Sustainability Reporting Directive [CSRD]) erweitert. Der vom Europäischen Parlament angenommene und vom Europäischen Rat gebilligte CSRD-Vorschlag, der die bisherige sogenannte CSR-Richtlinie ablöst, wird aller Voraussicht nach Anfang 2023 in Kraft treten. Damit werden nicht nur die Anforderungen der Nachhaltigkeitsberichterstattung erhöht, sondern auch deren Verbindlichkeit. Auf europäischer Ebene wird zudem weiterhin die Einführung einer „Sozialtaxonomie“ zur Definition sozialer Ziele und Verpflichtungen angestrebt. Um sich als Unternehmen in der Immobilienbranche zukunftsfähig auszurichten, ist daher die ganzheitliche Beachtung von Environmental-, Social- und Governance-Aspekten schon jetzt unerlässlich.

Fortlaufende gesetzgeberische Tätigkeit

Bereits jetzt steht fest, dass sowohl die EU als auch der nationale Gesetzgeber die bestehende Gesetzgebung noch weiter verschärfen werden. Soweit die jährlichen Ziele zur Erreichung von Net Zero in der Immobilienwirtschaft nicht eingehalten werden, wird der Gesetzgeber versuchen, dem mit neuen gesetzgeberischen Maßnahmen entgegenzusteuern. In den kommenden Jahren wird sich die Immobilienwirtschaft daher auf sich ständig ändernde Bedingungen einstellen müssen.

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