Meet The Law - Imobiliário & Fiscal

Foi hoje publicada em Diário da República a Lei 56/2023, que entra em vigor amanhã, dia 7 de outubro de 2023, e que aprova um conjunto de medidas propostas no âmbito do programa Mais Habitação. O diploma foi promulgado pelo Presidente da República depois de ter sido vetado e sujeito a nova apreciação e votação pela Assembleia da República.

Do conjunto de alterações e inovações constantes do diploma, destaca-se o seguinte:

I.    Arrendamento

1.    Imposição de limites ao valor de rendas

- É estabelecido o limite de 2% de acréscimo do valor da renda inicial de novos contratos de arrendamento habitacional face ao valor da última renda praticado sobre o mesmo imóvel, quando este tenha sido objeto de contrato de arrendamento nos cinco anos anteriores.

- Sem prejuízo, ao valor da renda inicial poderão ainda acrescer os coeficientes anuais, quando o contrato de arrendamento imediatamente anterior não tenha sido objeto de atualização e desde que não tenham passado mais de três anos sobre a data em que os coeficientes seriam aplicáveis.

- Prevê-se também a possibilidade de à renda inicial acrescer o valor relativo às despesas com obras suportadas pelo senhorio, até ao limite anual de 15%.

2.    Arrendamento forçado de casas devolutas:

- Prevê-se que os municípios possam arrendar, de forma forçada, as frações autónomas e as partes de prédios urbanos suscetíveis de utilização independente, classificadas como devolutas há mais de 2 anos.

- Com efeito, o Artigo 108.º-B, do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), já previa essa possibilidade, embora numa ótica de compensação ao município pelos gastos incorridos na realização de obras coercivas em imóveis, sempre que o respetivo proprietário não as realizasse, sendo esta uma alternativa à cobrança judicial em execução fiscal das dívidas resultantes de tais obras.

- Com a entrada em vigor da Lei 56/2023, é aditado o artigo 108.º-C, do RJUE, nos termos do qual se estatui que, decorrido o referido período de 2 anos, os municípios remetem ao respetivo proprietário, consoante os casos, a notificação: 1) do dever de conservação, promovendo a execução das obras necessárias caso o proprietário não as faça; ou 2) do dever de dar uso à fração autónoma e, querendo, a apresentação de proposta de arrendamento. Neste último caso, decorridos 90 dias sem que o proprietário tenha apresentado resposta à proposta de arrendamento, o município poderá proceder ao arrendamento forçado do imóvel a título supletivo e excecional.

3.    Impenhorabilidade dos apoios extraordinários

- É aditado o artigo 5.º-A ao Decreto-Lei n.º 20-B/2023, de 22 de março, diploma que procede à criação do regime de apoios extraordinários às famílias para pagamento da renda e da prestação de contratos de crédito, estatuindo-se a impenhorabilidade dos apoios ali previstos.

4.    Contratos de arrendamento celebrados antes de 1990

- Os contratos de arrendamento celebrados antes da vigência do Regime do Arrendamento Urbano (RAU) e que estejam abrangidos pelos artigos 35.º e 36. Do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) – também designados por arrendamentos vinculísticos – não transitam para este regime.

- O valor das rendas passa a ser atualizado de acordo com o coeficiente de atualização publicado anualmente pelo INE, nos termos do disposto no Artigo 24.º. do NRAU.

- Em virtude da não transição dos arrendamentos vinculísticos para o NRAU, o diploma prevê a aplicação de isenções de IRS e IMI, assim como de outras compensações e benefícios a atribuir aos senhorios.

5.    Criação do Balcão do Arrendatário e do Senhorio

- É criado o Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS) em substituição do Balcão Nacional do Arrendamento (BNA). A tramitação do procedimento especial de despejo e da injunção em matéria de arrendamento passa a correr junto do BAS.

- Por outro lado, são introduzidas diversas alterações ao procedimento especial de despejo fundado na falta de pagamento de rendas.

- As alterações levadas a cabo pela Lei 56/2023 visam, essencialmente, simplificar e melhorar os procedimentos acima mencionados, assim como reforçar as garantias das partes envolvidas, em especial as aplicáveis aos arrendatários, que passam a ser informados dos serviços públicos aos quais poderão recorrer caso não tenham alternativas habitacionais.

6.    Pagamento de rendas em atraso garantido pelo Estado

- Outra inovação introduzida no âmbito do pacote Mais Habitação prende-se com a garantia dada pelo Estado relativamente ao pagamento de rendas em atraso, podendo este assumir o pagamento das mesmas mediante a verificação de um conjunto de circunstâncias.

- Assim, este mecanismo é aplicável quando: 1) esteja em causa um procedimento de despejo motivado por resolução do contrato de arrendamento habitacional fundado em mora do arrendatário; 2) o requerente (senhorio) tenha deduzido o pedido de despejo cumulativamente com o pedido de pagamento de rendas, encargos ou despesas; 3) o arrendatário não tenha posto termo à mora no prazo de 1 mês e 4) ainda mantenha a ocupação do locado.

- Ao assumir o pagamento das rendas devidas pelo arrendatário, o Estado fica automaticamente sub-rogado nos direitos do requerente. Por outro lado, verificando-se uma situação de carência de meios do arrendatário, o caso será acompanhado pela Segurança Social, seguindo os termos de um procedimento a definir por portaria conjunta.

7.    Contrato de arrendamento poderá ser comunicado ao fisco pelo arrendatário

- Caso os locadores e sublocadores não comuniquem os contratos de arrendamento, subarrendamento, respetivas promessas, alterações e cessações, à Autoridade Tributária e Aduaneira nos termos do n.º 1, do Artigo 60.º do Código do Imposto do Selo, podem os locatários e sublocatários fazê-lo no lugar daqueles.

- Antes da entrada em vigor deste diploma, a comunicação do contrato de arrendamento apenas poderia ser levada a cabo pelos locadores ou sublocadores.

8.    Incentivos à transição para o regime do arrendamento de imóveis destinados a Alojamento Local

- Com vista a incentivar e aumentar a oferta no mercado do arrendamento e desincentivar o recurso ao regime do Alojamento Local (AL), a Lei 56/2023 prevê a atribuição de alguns benefícios fiscais para os sujeitos que optem pelo arrendamento - nomeadamente isenção de tributação em IRS e de IRC dos rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento para habitação permanente – mediante a verificação cumulativa de certas condições:

1) Os rendimentos resultem da transferência para arrendamento, para habitação permanente, de imóveis anteriormente afetos à exploração de estabelecimento em regime de alojamento local;

 2) O alojamento local tenha sido registado e afeto a esse fim até 31 de dezembro de 2022; e

 3) a celebração do contrato de arrendamento e respetiva inscrição no Portal das Finanças ocorra até 31 de dezembro de 2024.

A isenção aqui prevista é aplicável aos rendimentos prediais obtidos até 31 de dezembro de 2029.

II.    Medidas Fiscais

1.    Diminuição da taxa de IRS sobre os rendimentos prediais:

- Os rendimentos prediais resultantes de arrendamento habitacional serão tributados à taxa autónoma de 25%, ao invés da taxa de 28% anteriormente prevista o n.º 2, do artigo 72.º, do Código do IRS.

- Tratando-se de contratos de arrendamento com duração igual ou superior a 5 anos e inferior a 10 anos, prevê-se uma redução de 10 pontos percentuais na respetiva taxa, aplicando-se uma redução de 2 pontos percentuais por cada renovação com igual duração, até ao limite de 10 pontos percentuais.

- Para contratos de arrendamento com duração igual ou superior a 10 e inferior a 20 anos, é aplicável a redução de 15 pontos percentuais na respetiva taxa autónoma.

- Para os contratos de arrendamento com duração igual a superior a 20 anos, tal redução corresponde a 20 pontos percentuais na respetiva taxa autónoma.

2.    Aumento da dedução do IMI familiar  

- O montante da dedução fixa ao Imposto Municipal sobre Imóveis que anteriormente se situava nos 20, 40 e 70 euros para quem tem um, dois, três ou mais dependentes, respetivamente, aumenta para 30, 70 e 140 euros, nos termos da nova redação do artigo 112.º-A.

3.    Diminuição do prazo para isenção de IMT no âmbito da revenda de imóveis

-  O Artigo 7.º, do CIMT, previa a existência de um regime de isenção do pagamento de IMT, aplicável às aquisições de prédios destinados a revenda, fixando o prazo de 3 anos para efetuar a referida revenda.

- Com a entrada em vigor da Lei 56/2023, é diminuído o prazo para efetuar a revenda, pelo que só haverá lugar à isenção de IMT se a revenda ocorrer 1 ano após o momento de aquisição.

4.    Isenção de tributação sobre mais-valias resultantes da venda de imóveis ao Estado e municípios

- As mais-valias resultantes de venda de imóveis ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais, ficam isentas de tributação em IRS e IRC.

- Os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável (v.g. paraísos fiscais) ou os que sejam decorrentes de vendas realizadas através do exercício do direito de preferência, não são abrangidos por esta isenção.

5.    Isenção de tributação sobre as Mais-valias resultantes da venda de imóveis quando estas sejam aplicadas no pagamento do crédito à habitação

- Outra das isenções previstas prende-se com a exclusão de tributação em IRS de ganhos provenientes da transmissão onerosa de terrenos para construção ou de imóveis habitacionais que não se destinem a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, desde que o valor de realização, deduzido de eventuais amortizações, seja aplicado na amortização de capital em dívida em crédito à habitação destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou dos seus descendentes, devendo tal amortização ocorrer no prazo de 3 meses contados desde a data de realização.

6.    Revogação dos benefícios fiscais aplicáveis aos fundos de investimento que se dediquem à reabilitação urbana

- É revogada a isenção em IRC aplicável aos rendimentos obtidos por fundos de investimento imobiliário constituídos entre 2008 e 2013 que se dediquem a ações de reabilitação urbana. Termina, igualmente, o benefício fiscal atribuído a quem detinha unidades de participação nesses fundos de investimento.

- Sem prejuízo, prevê-se uma redução da tributação aplicável aos fundos de investimento imobiliário e às sociedades de investimento imobiliário desde que 75% dos seus ativos sejam bens imóveis afetos a arrendamento habitacional a custos acessíveis.

7.    Benefícios fiscais aplicáveis a imóveis alocados ao Programa de Apoio ao Arrendamento

- De forma a alargar o número de imóveis afetos ao Programa de Arrendamento Acessível (PAA), prevê-se a isenção do pagamento de IMT aplicável às aquisições de terrenos destinados à construção de imóveis habitacionais maioritariamente afetos ao PAA.

- Por outro lado, está prevista a atribuição de uma isenção de pagamento de IMI e IMT aplicável às aquisições, reabilitações e construções de prédios urbanos ou frações autónomas realizadas no âmbito do PAA.

- No caso da isenção do IMI, esta é aplicável por um período de três anos a contar do ano da aquisição, inclusive, podendo ser renovado por mais cinco anos.

III.    Alojamento Local

1.    Criação de um regime de contribuição extraordinária aplicável ao Alojamento Local

- A par da entrada em vigor da Lei 56/2023, é criado o regime da contribuição extraordinária sobre os apartamentos e estabelecimentos de hospedagem integrados numa fração autónoma em alojamento local (CEAL). A contribuição incidirá sobre os titulares da exploração dos estabelecimentos de alojamento local e a taxa aplicável é de 15%.

- A base tributável é calculada através da aplicação de um coeficiente económico do alojamento local e do coeficiente de pressão urbanística à área bruta privativa dos imóveis habitacionais.

2.    Caducidade de registos atualmente inativos

- Os titulares do registo de alojamento local ficam obrigados à apresentação de provas de manutenção da atividade de exploração, comunicando a efetividade do exercício na plataforma do Registo Nacional de Alojamento Local. Esta comunicação deverá ser realizada no prazo de dois meses a contar da data de entrada em vigor da presente lei sob pena de cancelamento dos registos.

- Este regime não será aplicável à exploração de unidades de alojamento local em habitação própria e permanente, desde que essa exploração não ultrapasse 120 dias por ano.

3.    Possibilidade de oposição dos condóminos a novos registos de AL

- Outra inovação relevante em matéria de Alojamento Local prende-se com a necessidade de pronúncia dos condóminos relativamente a novos registos de AL no respetivo prédio. Desta forma, a nova redação do Artigo 5.º, do Decreto-lei n.º 128/2024, de 29 de agosto, estatui que os novos registos deverão ser precedidos de decisão do condomínio no sentido da aprovação do exercício da atividade de alojamento local na fração em causa, quando esta se destine a habitação.

- Visto implicar uma alteração ao título constitutivo de propriedade horizontal do prédio, a decisão de aprovação do exercício da atividade de alojamento local carece do acordo de todos os condóminos, nos termos do n.º1, do Artigo 1419.º, do Código Civil.

4.    Suspensão de novos registos de Alojamento Local

- É decretada a suspensão da emissão de novos registos de alojamento local. Esta suspensão aplica-se às modalidades de apartamentos e estabelecimentos de hospedagem e não abrange imóveis sitos nos denominados territórios do interior, assim identificados na Portaria n.º 208/2017.

- A referida suspensão poderá ser levantada de acordo com os critérios indicados nas Cartas Municipais de Habitação, aprovadas pelos respetivos municípios, nos termos previstos no artigo 22.º da Lei n.º 83/2019, de 3 de setembro.

IV.    Vistos Gold

1.    Alteração ao regime de aquisição de residência para investimento

-  Com a entrada em vigor do presente diploma, não são admitidos novos pedidos de autorização de residência para atividade de investimento quando realizados com base na  transferência de capitais no montante igual ou superior a 1,5 milhões de euros; na aquisição de bens imóveis de valor igual ou superior a 500.000,00 € ou na aquisição de bens imóveis localizados em área de reabilitação urbana e na realização de obras de reabilitação dos bens imóveis adquiridos, no montante global igual ou superior a 350,000,00 €.

- Esta alteração não prejudica a possibilidade de renovação das autorizações de residência para atividade de investimento quando concedidas ao abrigo do regime legal aplicável até à presente data, assim como as concessões e renovações de autorizações de residência para reagrupamento familiar.

- Relativamente aos pedidos de autorização de residência para atividade de investimento que se encontrem a aguardar decisão junto das entidades competentes na presente data, estes mantêm-se válidos, incluindo aqueles que se encontrem pendentes de procedimentos de controlo prévio nas câmaras municipais.