20/02/2023
Geen btw bij overname verhuurd vastgoed
In de van oorsprong Poolse zaak "W" (C-729/21) heeft het Europese Hof van Justitie onlangs geoordeeld dat de overdracht van een verhuurd vastgoedobject voor de btw kan worden aangemerkt als de overgang van een algemeenheid van goederen. Dit brengt mee dat de verkoper geen btw in rekening hoeft te factureren over de verkoopprijs, hetgeen met name voordelig is als het vastgoed (deels) btw-vrijgesteld wordt verhuurd. De koper neemt wel lopende herzieningstermijnen over. In de onderhavige zaak had een koper een verhuurd winkelcentrum verworven, met alle daartoe behorende aanhorigheden en de ermee samenhangende rechten, waaronder de huurovereenkomsten, niet vervallen bouwgaranties, intellectuele eigendomsrechten en websites. De verkoper had evenwel niet zijn gehele onderneming overgedragen; bepaalde overeenkomsten bleven achter. Zo moest de koper onder meer nieuwe contracten sluiten voor het beheer en de verzekering van het object. In de zaak stond centraal of noodzakelijk is dat alle activa en passiva worden overgedragen die betrekking hebben op de onderneming die wordt verkocht, of dat volstaat dat alleen de wezenlijke elementen worden geleverd die noodzakelijk of voldoende zijn voor de uitoefening van de overgedragen onderneming. Volgens het Europese Hof is sprake van de overdracht van een algemeenheid van goederen, als de koper met het geheel van de overgedragen vermogensbestanddelen een zelfstandige economische activiteit kan uitoefenen. Tevens herinnert het Hof van Justitie dat de overnemer het voornemen moet hebben gehad om de overgedragen onderneming of het overgedragen deel ervan te exploiteren en niet alleen om de betrokken activiteit onmiddellijk te beëindigen en eventueel de voorraden te verkopen. Dat de koper voor de btw-heffing in de plaats treedt van de verkoper is geen voorwaarde voor toepassing van het algemeenheidsregime, maar juist een gevolg daarvan. Uit de verwijzing van de Poolse rechter lijkt te kunnen worden opgemaakt dat de verkoper een projectontwikkelaar was die het winkelcentrum had laten realiseren en – ter bevordering van de verkoop – in verhuur had genomen. In de beschikking van het Hof van Justitie wordt daarentegen in het geheel niet ingegaan op de algehele bedrijfsactiviteit van de verkoper. Daaruit leiden we af dat voor de beoordeling van de vraag of sprake is van de overdracht van een algemeenheid, de aard van de bedrijfsactiviteiten van verkoper en koper niet relevant is (of in ieder geval niet doorslaggevend). Dit temeer omdat niet vereist blijkt dat alle activa en passiva worden overgedragen. Nederland In Nederland is in 2018 door het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden geoordeeld dat de verkoop van (kortstondig) verhuurd vastgoed door een projectontwikkelaar aan een belegger niet onder de reikwijdte van het begrip algemeenheid van goederen valt. De ontwikkelaar houdt het vastgoed immers niet als belegging maar als voorraad aan en de belegger zet de ontwikkelactiviteiten van de projectontwikkelaar niet voort. De Hoge Raad heeft dit oordeel van Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in 2020 in stand gelaten. Inmiddels was Hof Arnhem-Leeuwarden al op haar uitspraak uit 2018 teruggekomen. In twee zaken uit 2022 oordeelde zij dat juist wel sprake was van de overdracht van een algemeenheid bij de verkoop van een verhuurd pand door een ontwikkelaar aan een belegger. De projectontwikkelaar hoefde dus geen btw in rekening te brengen ter zake van de verkoop. Deze zaken liggen nu voor bij de Hoge Raad. Conclusies en aanbevelingen Op basis van de beschikking van het Europese Hof van Justitie en de meest recente uitspraken van Hof Arnhem-Leeuwarden, lijkt de overdracht van een verhuurd vastgoedobject door een projectontwikkelaar aan een belegger zonder btw te kunnen plaatsvinden. Aan het begrip 'algemeenheid van goederen' moet waarschijnlijk een ruimere betekenis worden gegeven dan blijkt uit de nationale jurisprudentie uit 2018 en 2020. Ontwikkelaars die op basis van laatstgenoemde jurisprudentie btw in rekening hebben gebracht, kunnen deze mogelijk (ambtshalve) terugvragen. Voor een kopende belegger is het van belang om contractueel goed vast te leggen dat niet-aftrekbare btw door de projectontwikkelaar wordt gecompenseerd, als komt vast te staan dat de ontwikkelaar onterechte btw heeft gefactureerd. Mocht u hierover vragen hebben aarzel dan niet om contact met ons op te nemen.
Socialemedia-cookies verzamelen informatie over het delen van informatie op onze website via sociale media en/of uw surfgedrag tussen sociale media, onze socialemediacampagnes en onze websites om dit beter te begrijpen. Wij doen dit om de mix van kanalen te optimaliseren via die wij onze inhoud ter beschikking stellen. Details over de gebruikte hulpmiddelen ("tools") kunt u vinden in onze Privacyverklaring.