Fiscaal procesrecht

Aan het onlangs gepubliceerde con­cept­wets­voor­stel over btw-herziening op diensten aan onroerende zaken kleven volgens Etienne Cox en Jeroen van Dijk nog wel wat haken en ogen. Er is volgens hen sprake...

Welcome to our comprehensive online guide to taxation of crypto-assets! In this guide, we provide detailed information on individual income tax rules for residents in different jurisdictions, including...

Etienne Cox gaat in zijn column in PropertyNL Magazine in op de vraag wat beter is: de con­ti­nen­taal-Eu­ro­pe­se rechtstraditie, waarbinnen alles tot op de komma wordt vastgelegd, of het common law systeem...

In 2023 werd de vastgoedmarkt getroffen door stijgende rentes, inflatie en hoge bouw- en loonkosten. Het politieke beleid lijkt echter bijna procyclisch: de (voor)genomen wettelijke maatregelen straffen...

Het recht is – anders dan bijvoorbeeld mathematiek – geen exacte wetenschap die duidelijke en definitieve antwoorden geeft op complexe opgaven. Toch kunnen vraagstukken op eenzelfde wijze worden...

CMS heeft Zien Group geadviseerd bij de verkoop van het Hard Rock Hotel Amsterdam American aan Dalata Hotel Group, de grootste hotel operator van Ierland. Het 'American' is gelegen aan het Leidseplein...

Het optoppen van gebouwen waarbij een of meerdere (extra) bouwlagen worden gecreëerd biedt kansen en mogelijkheden voor de schaarste op de vastgoedmarkt. In een tijd waarin we te maken hebben met complexe...

Op dinsdag 19 september 2023 heeft de staatssecretaris van Financiën het Belastingplan 2024 met bijbehorende stukken aangeboden aan de Tweede Kamer. Dit nieuwsbericht bespreekt de voorstellen die wij het meest relevant vinden voor de vastgoedsector. Over­drachts­be­las­ting op aandelen / sa­men­loop­vrij­stel­ling      Vanaf 1 januari 2025 wordt de zogenoemde sa­men­loop­vrij­stel­ling afgeschaft bij de verwerving van aandelen in een onroerende zaak­rechts­per­soon. Als gevolg hiervan wordt de indirecte verkrijging van een nieuw vervaardigde onroerende zaak onderworpen aan over­drachts­be­las­ting tegen het nieuwe tarief van 4%, berekend over de waarde in het economisch verkeer van het betreffende gebouw. Een beroep op de sa­men­loop­vrij­stel­ling blijft echter mogelijk als het onderliggende vastgoed gedurende de eerste 2 jaar na de aan­de­len­ver­wer­ving voor ten minste 90% wordt gebruikt voor btw-belaste activiteiten. In het wetsvoorstel is overgangsrecht opgenomen voor vast­goed­aan­de­len­trans­ac­ties die de betrokken partijen vóór 19 september 2023 om 15:15 uur schriftelijk zijn overeengekomen, in bijvoorbeeld een in­ten­tie­over­een­komst. Op verzoek aan de inspecteur blijft in zulke gevallen over­drachts­be­las­ting­hef­fing alsnog achterwege, mits de aan­de­len­ver­krij­ging plaatsvindt vóór 1 januari 2030 en vooropgesteld dat aan de volgende cumulatieve voorwaarden wordt voldaan:de (in­ten­tie)over­een­komst is gesloten vóór 19 september 2023 om 15:15 uur;het verzoek, met daarbij een afschrift van de betreffende (in­ten­tie)over­een­komst, is binnen drie maanden na 1 januari 2024 bij de inspecteur ingediend; enhet is aannemelijk dat het sluiten van de (in­ten­tie)over­een­komst niet hoofdzakelijk is gericht op het gebruikmaken van het overgangsrecht. In het samenloopbesluit van 16 maart 2017 (nr. 2017-51500)is momenteel een goedkeuring opgenomen op basis waarvan nieuwe onroerende zaken met deel­ge­rech­tigd­he­den in niet-rechts­per­so­nen (bijvoorbeeld commanditaire vennootschappen) vrij van btw en vrij van over­drachts­be­las­ting ge­le­verd/ver­kre­gen kunnen worden. Indien het wetsvoorstel ten aanzien van vast­goed­aan­de­len­trans­ac­ties wordt aangenomen, zal de betreffende goedkeuring worden aangepast zodat aan­de­len­trans­ac­ties en transacties met deel­ge­rech­tigd­he­den gelijk worden behandeld. De goedkeuringen in voornoemd besluit ten aanzien van de verkrijging van nieuwe onroerende zaken binnen een fiscale eenheid (btw) of krachtens de overname van een (gedeelte van een) onderneming in de zin van artikel 37d van de Wet op de omzetbelasting 1968, worden vooralsnog niet ingetrokken of aangepast. FBI regime Vanaf 1 januari 2025 wordt het niet langer mogelijk voor een fiscale be­leg­gings­in­stel­ling (fbi) – die subjectief be­las­ting­plich­tig is voor de ven­noot­schaps­be­las­ting, maar waarbij de winst wordt belast tegen een tarief van 0% – om direct in Nederlands vastgoed te beleggen. Indien het Nederlands vastgoed houdt, wordt een dergelijk lichaam regulier be­las­ting­plich­tig voor de ven­noot­schaps­be­las­ting. Het blijft een fbi toegestaan om (a) te beleggen in aandelen in een regulier be­las­ting­plich­ti­ge doch­ter­ven­noot­schap die in Nederland gelegen vastgoed houdt (indirect beleggen in Nederlands vastgoed) en (b) direct te beleggen in buitenlands vastgoed. De zogenoemde financieringseis wordt niet aangepast. De huidige eis dat de financiering met vreemd vermogen niet hoger mag zijn dan 60% van de boekwaarde van het vastgoed blijft onverminderd gelden voor de financiering van bijvoorbeeld directe beleggingen in buitenlands  vastgoed. Voor andere beleggingen geldt dat de financiering met vreemd vermogen is beperkt tot ten hoogste 20% van de boekwaarde van die beleggingen. Als (beleggers in) fbi’s in Nederlands vastgoed willen blijven beleggen terwijl de fbi haar bevoorrechte fiscale positie blijft behouden, kunnen zij genoodzaakt zijn het vastgoed te herstructureren. Na herstructurering zullen de met het vastgoed behaalde resultaten op het niveau van de directe eigenaar worden belast. Als het vastgoed wordt ondergebracht in een fiscaal transparant lichaam zal heffing op het niveau van haar participanten plaatsvinden, tenzij de participant subjectief is vrijgesteld. Om te voorkomen dat bij een dergelijke herstructurering (beleggers in) vastgoed-fbi’s geconfronteerd worden met een eenmalige, mogelijk significante heffing van over­drachts­be­las­ting, wordt voorzien in een tijdelijke en voorwaardelijke vrijstelling die geldt van 1 januari 2024 tot en met 31 december 2024. BOR en DSR ab Er wordt op een aantal onderdelen een aanpassing in de be­drijfs­op­vol­gings­re­ge­ling (BOR) en de door­schuif­re­ge­ling aanmerkelijk belang (DSR ab) voorgesteld. Onderdeel daarvan is het aanmerken van aan derden verhuurd vastgoed als be­leg­gings­ver­mo­gen waardoor de BOR en de DSR ab niet meer voor dit vastgoed toegepast kan worden. Indien een ver­mo­gens­be­stand­deel behoort tot het on­der­ne­mings­ver­mo­gen, kan dit kwalificeren voor de toepassing van de BOR en de DSR ab. Als een ver­mo­gens­be­stand­deel behoort tot het be­leg­gings­ver­mo­gen, komt het niet in aanmerking voor deze faciliteiten. Enkel als een materiële onderneming wordt gedreven, kan sprake zijn van on­der­ne­mings­ver­mo­gen. Vooral bij vast­goed­ex­ploi­ta­tie bestaat veel discussie over de vraag of wel sprake is van een materiële onderneming, en áls er een onderneming is wat dan vervolgens tot het on­der­ne­mings­ver­mo­gen behoort (bijvoorbeeld als een vennootschap zowel vastgoed heeft dat wordt ontwikkeld als vastgoed dat aan derden wordt verhuurd). De ver­een­vou­di­gings­maat­re­gel wordt (onder meer) voorgesteld om deze discussie te beëindigen en de Belastingdienst en rechterlijke macht minder te belasten. Af­schrijf­be­per­king gebouwen in de in­kom­sten­be­las­ting Per 2019 is in de ven­noot­schaps­be­las­ting de afschrijving op gebouwen in eigen gebruik beperkt tot 100% van de Waardering Onroerende Zaken (WOZ) waarde als bodem. Voor de in­kom­sten­be­las­ting is de bodemwaarde 50% van de WOZ-waarde gebleven. Voorgesteld wordt een vergelijkbare af­schrij­vings­be­per­king in de winst- en resultaatsfeer van de in­kom­sten­be­las­ting in te voeren; als bodemwaarde voor gebouwen in eigen gebruik geldt dan eveneens 100% van de WOZ-waarde. Vol­le­dig­heids­hal­ve wordt opgemerkt dat indien de bodemwaarde van een gebouw in eigen gebruik stijgt door een stijging van de WOZ-waarde en de bodemwaarde daardoor meer bedraagt dan de boekwaarde van dat gebouw, die boekwaarde blijft gehandhaafd zodat dit niet zal leiden tot winstneming. Dit geldt ook voor een stijging van de bodemwaarde van 50% naar 100% van de WOZ-waarde als gevolg van de voorgestelde wijziging. Wel heeft een stijging van de bodemwaarde tot gevolg dat er minder of geen ruimte voor afschrijving is. Indien de bodemwaarde van een gebouw in eigen gebruik daalt, kan weer (meer) ruimte ontstaan om af te schrijven. Er wordt voorzien in een over­gangs­re­ge­ling die inhoudt dat op gebouwen in eigen gebruik die vóór 1 januari 2024 reeds tot het on­der­ne­mings­ver­mo­gen of re­sul­taat­ver­mo­gen van de be­las­ting­plich­ti­ge behoorden en waarop de be­las­ting­plich­ti­ge bij de invoering van het nieuwe af­schrij­vings­re­gime al vóór 1 januari 2024 heeft afgeschreven, maar nog niet over drie volledige boekjaren heeft afgeschreven, na 31 december 2023 gedurende de resterende jaren van die – in totaal – drie boekjaren nog mag worden afgeschreven volgens de in 2023 geldende regels. Overige wijzigingen in de In­kom­sten­be­las­ting per 2024 Box 2-tarieven voor inkomen uit aanmerkelijk belang Vanaf 2024 wordt het vaste tarief van 26,9% aangepast naar een algemeen tarief van 31%. Het tarief bedraagt 24,5% voor de eerste € 67.000 aan belastbaar inkomen uit aanmerkelijk belang Box 3-tarief voor inkomen uit sparen en beleggen Per 2024 gaat het box 3-tarief omhoog van 32% naar 34%. Daarnaast zijn er aanvullende richtlijnen gepubliceerd over diverse posten om de relevante hef­fings­grond­slag voor box 3 te bepalen. De invoering van het nieuwe box 3-regime op basis van werkelijk rendement wordt uitgesteld van 2026 naar 2027. Kwalificatie van (buitenlandse) rechtsvormen Er wordt een nieuw regime voorgesteld met betrekking tot de kwalificatie van (buitenlandse) rechtsvormen voor Nederlandse fiscale doeleinden. De regeling is gericht op het beperken van (hybride) mismatches (tussen het Nederlandse en het buitenlandse regime) en zal de volgende belangrijke elementen bevatten:de codificatie in de Nederlandse wetgeving van het Nederlandse kwa­li­fi­ca­tie­be­leid voor (buitenlandse) rechtsvormen;het huidige Nederlandse kwa­li­fi­ca­tie­be­leid voor buitenlandse rechtsvormen zal worden aangevuld met de 'vaste' methode en de 'symmetrische' methode voor buitenlandse rechtsvormen die geen vergelijkbare Nederlandse rechtsvorm hebben, waarbij:de 'vaste methode' inhoudt dat als een naar buitenlands recht opgericht lichaam feitelijk in Nederland is gevestigd, het lichaam altijd als niet-transparant wordt beschouwd;de ''symmetrische methode' inhoudt dat de Nederlandse kwalificatie van een naar buitenlands recht opgericht lichaam dat niet feitelijk in Nederland is gevestigd de kwalificatie van het land van vestiging volgt; enhet vervallen van het zogenoemde toe­stem­mings­ver­eis­te ten gevolge waarvan alle Nederlandse commanditaire vennootschappen (CV's), inclusief de open CV's, als fiscaal transparant worden gekwalificeerd (met uitzondering van omgekeerd hybride structuren). Kwalificatie FGR Onder de huidige regels kan een fonds voor gemene rekening (FGR) voor Nederlandse be­las­ting­doel­ein­den worden gestructureerd als fiscaal transparant (participanten worden rechtstreeks belast over hun aandeel in het resultaat van de FGR) of niet-transparant (FGR wordt zelfstandig belast). Een FGR kwalificeert als fiscaal transparant als haar fondsvoorwaarden ten aanzien van de overdracht van de participaties voorzien in:de toe­stem­mings­va­ri­ant: participaties zijn alleen overdraagbaar met unanieme voorafgaande toestemming van alle andere participanten. de inkoopvariant: participaties kunnen alleen worden vervreemd aan het FGR, dus alleen worden overgedragen aan het FGR zelf. Alle andere FGR's worden momenteel behandeld als zelfstandig be­las­ting­plich­tig voor Nederlandse be­las­ting­doel­ein­den. Voorgesteld wordt dat een FGR als niet-transparant (zelfstandig be­las­ting­plich­tig) wordt aangemerkt als het FGR onder de Wet op het financieel toezicht valt en de participaties vrij verhandelbaar zijn. In dit kader worden de participaties  als niet vrij verhandelbaar aangemerkt indien de vervreemding uitsluitend kan plaatsvinden aan het FGR. Alle andere FGR's worden vanaf 2025 als fiscaal transparant aangemerkt. Vervolg De komende maanden wordt het Belastingplan 2024 besproken in het parlement. Dit betekent dat de voorgestelde maatregelen mogelijk onderhevig zijn aan wijzigingen.

CMS heeft Bynder, marktleider op het gebied van digital asset management (DAM), geadviseerd bij de acquisitie van EMRAYS, een gespecialiseerde ontwikkelaar van AI-search solutions voor DAM. Het CMS-team...