Recomendaciones y alternativas a la hora de adquirir un inmueble rural como cuerpo cierto en Colombia

El ordenamiento jurídico colombiano 1 Artículo 1889 del Código Civil: Si el predio se vende como un cuerpo cierto, no habrá derecho por parte del comprador ni del vendedor para pedir rebaja o aumento del precio, sea cual fuere la cabida del predio. Sin embargo, si se vende con señalamiento de linderos, estará obligado el vendedor a entregar todo lo comprendido en ellos, y si no pudiere o no se le exigiere, se observará lo prevenido en el inciso del artículo precedente.  contempla la figura de la venta como cuerpo cierto, para la adquisición de un inmueble como una unidad, independientemente de su cabida y por un precio único, partiendo de que el comprador conoce el inmueble. 

Con todo, esta figura representa desafíos importantes para el comprador, especialmente en la adquisición de predios rurales. Lo anterior, debido a que, en este tipo de inmuebles es difícil determinar con precisión su tamaño o cabida a simple vista. Esto puede llevar a inconformidades en la entrega material de la propiedad y la verificación de su cabida.

En este sentido, el objeto del artículo es enunciar algunas recomendaciones para tener en cuenta previa adquisición de un inmueble rural como cuerpo cierto y presentar las alternativas que tiene comprador que ya suscribió un contrato de promesa o de compraventa en el que el inmueble vendido como cuerpo cierto no corresponde a las características prometidas. 

La venta como cuerpo cierto, es una alternativa en la venta de inmuebles a la venta por cabida, en la cual la extensión real de un inmueble coincide exactamente con lo consignado en las escrituras o planos. Por tal razón en el contrato de promesa o de compraventa se señala expresamente la cabida que se vende y por ende cualquier diferencia entre la cabida real y la expuesta en los contratos daría lugar a la resolución del mismo. 

Por lo tanto, si después de la ejecución de un contrato de compraventa para una propiedad vendida 'como cuerpo cierto', el comprador descubre que la superficie de la propiedad es menor a la indicada en la escritura pública o no concuerda con las medidas de la inspección física realizada, el comprador, por regla general, no podría exigir (i) una reducción del precio, (ii) la resolución del contrato o (iii) la devolución del total o parte del pago realizado al vendedor.

En este sentido, la jurisprudencia 2 Tribunal Superior del Distrito Judicial, Sala de Decisión Civil y de Familia, Sentencia del 13 de julio de 2010 Ref. 66-170-31-03-001-2007-00092-01. ha afirmado repetidamente que cuando alguien adquiere una propiedad 'como cuerpo cierto' con precisión de sus linderos, no puede luego alegar engaño y argumentar que la propiedad tiene un tamaño diferente. Además, se enfatiza en que en un contrato específico donde las partes mencionan la superficie de la propiedad sin declarar de manera explícita o implícita que la extensión del mismo es un factor determinante para la ejecución del contrato, se interpretará que la propiedad se vende 'como cuerpo cierto'. En consecuencia, esta información se considera aproximada, y la venta abarca precisamente la superficie resultante de los límites descritos en el contrato, ni más ni menos.

La interpretación anterior parte del supuesto de que el comprador conoce el inmueble y tuvo la oportunidad de verificar las condiciones del terreno en función de los linderos especificados. En consecuencia, durante la adquisición, el comprador compra la propiedad 'como cuerpo cierto'. Por lo tanto, las opciones de defensa del comprador para solicitar una reducción en el precio por una diferencia en este sentido están limitadas, ya que se entiende que éste tuvo la oportunidad de confirmar la cabida y linderos antes de la ejecución del contrato.

Basándonos en las consideraciones anteriores, si la compra de un inmueble rural ya se realizó 'como cuerpo cierto', el comprador afectado tiene varias alternativas en caso de recibir el inmueble con características diferentes a las prometidas en el contrato.

En primer lugar, el comprador podría iniciar una acción redhibitoria por vicios ocultos a través de la jurisdicción ordinaria, al descubrir que el inmueble carece de las características por las que fue adquirido. Esta figura está contemplada en el artículo 1915 del Código Civil colombiano. Con todo, la complejidad radica en demostrar que el defecto estaba efectivamente oculto y no podría haberse identificado fácilmente mediante una simple inspección.  

En segundo lugar, si el vendedor afirmó que la propiedad tenía ciertas características antes de la venta, que sabía que no formaban parte del inmueble o que sabía que no iban a poder ser entregadas, el comprador podría alegar mala fe por parte del vendedor y buscar la terminación del contrato. Sin embargo, la jurisprudencia ha aclarado que la mala fe debe ser fundamentada y no puede ser asumida, excepto en los casos establecidos por la ley. Por lo tanto, la única forma de demostrarlo es a través de un proceso legal con pruebas pertinentes, conducentes y útiles. En cualquier caso, será un juez quien determine si el contrato puede ser terminado basándose en este argumento.

Ahora bien, si el comprador se encuentra en el marco de un contrato de compraventa y logra demostrar que, conforme al valor comercial de la cabida del inmueble recibido, el comprador pago más del doble del valor del inmueble, este puede solicitar la rescisión del contrato por lesión enorme y como consecuencia la restitución del dinero pagado. 

 Con todo, las alternativas planteadas están sujetas a la decisión final de un juez, que será el encargado de analizar el material probatorio de ambas partes y decidir acerca de la procedencia de la acción alegada.  

Por lo expuesto arriba, es recomendable realizar las siguientes acciones previo a la celebración de contratos de promesa o de compraventa de un inmueble rural como cuerpo cierto:

1.    Realizar a través de un experto un levantamiento topográfico que permita determinar con claridad la cabida y linderos del inmueble.
2.    Solicitar, analizar y comparar las escrituras públicas que contengan la cabida y linderos del inmueble con el resultado del levantamiento topográfico.
3.    Solicitar y revisar un Certificado de Tradición y Libertad reciente (expedición no mayor a 30 días) del inmueble con el fin de verificar la cadena de tradición del inmueble y la cabida y linderos que allí se especifiquen. 
4.    Realizar un estudio de títulos que permita identificar la existencia de gravámenes o limitaciones jurídicas que puedan impedir al comprador la disposición del inmueble y validar su titularidad y condición legal. 

Una vez realizadas estas actuaciones se puede concluir que el comprador realizó una debida diligencia completa sobre el inmueble y está en la capacidad de tomar una decisión informada con respecto a la adquisición del inmueble rural como cuerpo cierto y evitar la situación expuesta arriba.