Alternativas del arrendador para la terminación de un contrato de arrendamiento de vivienda urbana de conformidad con la Ley 820 del 2003

¿Alguna vez ha querido terminar un contrato de arrendamiento de vivienda urbana sobre un inmueble de su propiedad y no sabe que alternativas tiene? Esta situación es común para varios arrendadores, puesto que, en muchas ocasiones por desconocer la legislación vigente en la materia, se ven inmersos en situaciones que dificultan o imposibilitan la terminación unilateral de un contrato de arrendamiento de vivienda urbana.  

En el marco de un contrato de arrendamiento de vivienda urbana resulta indispensable conocer la Ley 820 del 2003 (“Ley”). El objeto de la Ley es fijar los criterios que deben servir de base para regular los contratos de arrendamiento destinados para vivienda urbana. La Ley en cuestión es de orden público y por lo tanto de obligatorio cumplimiento incluso ante la existencia de un contrato de arrendamiento que disponga obligaciones diferentes a las previstas en la Ley. Puesto que, a pesar de que el contrato de arrendamiento consagre la voluntad de las partes, nada de lo que se pacte en el mismo puede ir en contravía de lo que dispone la Ley. 

Dicho esto, resulta importante conocer la Ley y conocer los artículos más importantes de la misma. Por ejemplo, el artículo 22 que prevé las alternativas de terminación unilateral por parte del arrendador y el artículo 23 el cuál explica el procedimiento de indemnización para la terminación unilateral del arrendador y sin justa causa, los cuáles serán ahondados a continuación:

Conforme con el artículo 22 de la Ley, las causales para que el arrendador pueda pedir unilateralmente la terminación del contrato de arrendamiento son las siguientes:

1.    Cuando el arrendatario no cancele el canon de arrendamiento y sus reajustes dentro del término que haya sido estipulado por las partes en el contrato.

2.    Cuando el arrendatario no cancele los servicios públicos causando la desconexión o pérdida del servicio o cuando  no cancele el pago de expensas comunes en el escenario en el que la obligación esté a cargo del mismo.  

3.    El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesión del contrato o del goce del inmueble, o el cambio de destinación de este, salvo cuando haya sido autorizado por el arrendador expresamente en el contrato de arrendamiento.

4.    Cuando el arrendatario incurra reiteradamente en procederes que afecten la tranquilidad de los vecinos, o la destinación del inmueble para actos delictivos o que impliquen contravención, debidamente comprobados ante la autoridad policiva.

5.    Cuando el arrendatario realice mejoras, cambios o ampliaciones sobre el inmueble sin contar con la autorización expresa del arrendador, o cuando el arrendatario destruya total o parcialmente el inmueble.

6.    La violación por parte del arrendatario de las normas del respectivo reglamento de propiedad horizontal cuando se trate de inmuebles sometidos a ese régimen.

7.    El arrendador podrá dar por terminado el contrato durante sus prórrogas enviando un preaviso por escrito dirigido al arrendatario a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor a tres (3) meses a la fecha de prorroga y pagando una indemnización equivalente a tres (3) cánones de arrendamiento.

Según el artículo 23 de la Ley, la consignación de la indemnización se deberá efectuar en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional (Banco Agrario de Colombia) y dicha autoridad le enviará copia del título respectivo al arrendatario o una comunicación en que se relacione la situación. En el momento en el que el arrendador efectúe la consignación debe dejar constancia en los respectivos títulos de las causas de la terminación, el nombre y la dirección del arrendatario.

Si el arrendatario cumple con la obligación de entregar el inmueble en la fecha señalada, la autoridad competente expedirá una autorización para que el arrendatario reciba el pago de la indemnización. Si por el contrario, el arrendatario no entrega el inmueble en la fecha prevista, el arrendador tendrá derecho a que se le devuelva la indemnización consignada, sin perjuicio de que pueda iniciar el correspondiente proceso de restitución de bien inmueble arrendado.

Si el arrendador quiere desistir de la decisión de dar por terminado el contrato, deberá contar con la aceptación del arrendatario para proceder y podrá solicitarle a la autoridad competente, la autorización para la devolución de la suma consignada.

Habiendo el arrendador cumplido cabalmente con las condiciones de (i) enviar el preaviso en el término dispuesto y (ii) haber consignado la indemnización; el arrendatario estará obligado a restituir el inmueble.

Este escenario de terminación opera en las mismas condiciones, pero el valor de la indemnización es de uno punto cinco (1.5) cánones de arrendamiento si la vigencia del contrato ha sido igual o superior a cuatro (4) años.

8.    El arrendador podrá dar por terminado el contrato a la fecha de vencimiento del término inicial o de cualquiera de sus prorrogas invocando alguna de las siguientes causales especiales de restitución:

1. Cuando el propietario o poseedor del inmueble lo necesite ocupar para su propia vivienda, por un término no menor a un (1) año.
2. Cuando el inmueble deba ser demolido para efectuar una nueva construcción o cuando se requiera desocupar con el fin de ejecutar obras independientes para su reparación.
3. Cuando se deba entregar porque ha sido objeto de un contrato de compraventa.

Con todo, si el contrato de arrendamiento se encuentra elevado a escritura pública debidamente registrada en el certificado de tradición y libertad del inmueble, la compraventa del inmueble no es causal de terminación del contrato de arrendamiento, estando el nuevo dueño obligado a continuar con el mismo. Cuando se deba entregar porque ha sido objeto de un contrato de compraventa.

La causal invocada por el arrendador deberá quedar plasmada en un preaviso escrito dirigido al arrendatario a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor a tres (3) meses a la fecha de terminación o cualquiera de sus prorrogas.

El arrendador también estará obligado a constituir una caución en dinero, bancaria u otorgada por una compañía de seguros legalmente reconocida. La caución se deberá constituir en favor del arrendatario por un valor equivalente a la suma de seis (6) meses de cánones de arrendamiento por el valor vigente, con el fin de garantizar el cumplimiento de la causal invocada.

Así pues, si pasados los seis (6) meses contados a partir de la restitución del inmueble, el arrendador ha cumplido con la causal alegada podrá solicitar la restitución del dinero de la caución. Si, por el contrario, la causal de restitución alegada no se cumplió, el valor de la caución le corresponderá al arrendatario.

Es importante mencionar que la constancia de la constitución de la caución siempre deberá acompañar el preaviso que se le envié al arrendatario, pues de lo contrario el contrato de arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado.

Las dificultades para dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento por parte del arrendador en ocasiones radican en el desconocimiento de las causales y de los procedimientos que se deben surtir para conseguir la terminación efectiva del contrato. Con todo, teniendo como guía la información presentada anteriormente, con seguridad podrá terminar en debida forma un contrato de arrendamiento como arrendador.